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社科院陈淮:房地产行业前景不因为中美贸易战或者其他问题而有所改变

来源:互联网

时间:2018/08/03

浏览量:2207

对话 | 地产精英 博鳌论剑之二:寻找地产归途

不论是未来3年还是未来10年,中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的房地产市场,这个前景不因为中美贸易战或者其它的问题而有所改变。


陈淮:“我一直以来都是个乐观派,但是今天我得说,千万不能低估2018年及此后一段时间房地产行业可能面对的艰难。但是另一方面,可以确定地说,不论是未来3年还是10年,中国的房地产市场仍将是全世界规模最大的房地产市场,发展最快的房地产市场,这个前景不因为中美贸易战或者其他问题而有所改变。”社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示。

同时,陈淮强调,现在不是有多少开发商能投资或者造多少房子,也不是老百姓打不打算买多少房子问题,可能汇率、利率、货币供应,以及一些行政性干预,都会在未来一段时间对市场都买卖对接产生较大影响。

博鳌论坛十多年来历次的主题,我一直说观点老是故做耸人听闻,其实没有那么严重,我是比较乐观派。但是今天我得说,我们千万别低估2018及此后一段时间我们可能面对的艰难,这是一方面。

现在不是有多少开发商能投资或者造多少房子,也不是老百姓打算不打算买多少房子,可能汇率的问题、利率的问题、货币供应的问题,以及一些行政性干预,这些问题在未来一段时间对市场的买卖对接方面会有比较大的影响,而且不排除有比较大的金融动荡,可能对我们的影响。我说的不要低估指的是这个意思。


施永青:中国的房地产在过去20年基本上都处于一个上升的趋势,中间有一些调整,但是不属于一个周期性的经过萧条情况下的调整,这在外面是比较少见的。

别的国家或地区可能五年八年就有一个小的调整,十年可能有一个大的调整。我以前在外面看到的就是房地产价格上升,吸引的资金不断地增加,开发商也加强投入,总有一段时间是过度投资、过度开发,价钱过度上升,需要回落到一个相对合理的位置,减少投资了,空置率减少了,回报率又开始上升了,然后又进入另外一个循环。


中国虽然一直说拐点,但是并没有真正的拐点,这种情况可能跟中国的经济增长也是一路上升有关系,高的时候是两位数的增长,这两年少一点,也有6%的增长,这是跟经济增长的趋势是拟合的。但是房地产的价格在某种程度上是升得比经济增长要快,比老百姓的收入增长要快。

房地产不但是反映我们每年的增长,还会反映长期以来的积累,也反映一线城市的以外的资金集中地流向一线城市,所以它的价格的增长是比经济增长要快,这是其它地方汇聚到一个点的购买力。


不能说完全没有合理性,但是从某一个角度来说,现在的确有投资过分集中,都流向房地产,国家的资源在分配上有些地方是没有得到应有的资源的分配,所以我相信是需要有一个调整,才会使它回落到一个合理的位置,重新上升,这样的市场是会比较健康、合理一点。

这个情况是什么时候出现呢?有些人说快要出现了,外面也说我们的泡沫很严重,就要破裂了,但是一路都没有出现。

这一次会不会出现真的拐点呢?我觉得这次有很多客观的因素,外围的中美的贸易战,中国对美国这个老大的威胁,它是不会轻易放过中国的,所以未来一段时间我们在经济发展上会不会像以前这样顺畅呢?

如果在外面的压力下,加上我们的经济发展到一段时间之后,可能本身就需要有一个调整的机会,会不会在这一次出现呢?我觉得是值得留意的。


另外中央政府的态度很明确,就是不要再吸引这么多的资金进入房地产,如果单是满足于房价不上升,统计的价格在一线城市已经没有升了,如果这是中央满意的结果,他为什么又加强了语气,把有些字眼修正了呢?好像他对现在表面上的价格还不是太满意,他会不会还有一些新的政策出来呢?这也是需要留意的地方。

所以我觉得今年要谨慎一点是有道理的,因为现在房地产的价格压住之后,以前开发商做的某些投资,这个地价都是建立在以后房地产会升的基础上才有人去投地的,如果未来的价格不升,以前投的就可能变成亏损了。


价格不升,对小投资者来说,因为他们原来投的目标就是投了会升,如果我投了不升的,现在的回报率这么低,怎么再去吸引新的资金过来呢?所以我比较悲观一点,因为我认为如果价格被压死在这里不升不跌的话,也代表未来有压力。

之前是一路建立在价格上升的基础上才有房地产开发商这种勇气、这种信心去加强投入,也是因为价格上升,小投资者才愿意把自己积累的财富放在房地产上,如果真的价格被压平了,这对整个行业来说是一个不一样的生态环境,需要大家一起去面对,我也不敢说将来会出现怎么样的情况,所以问题是严重的,要审慎地面对,这是我的看法。


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